破產清算
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房產企業(yè)破產，購房人還能拿到房嗎？如何應對？
時間：2021-01-28 17:54:03 來源： 作者：
近年來，房地產領域中小開發(fā)商破產的頻頻發(fā)生，2020年開年就有74家房地產破產。當房地產企業(yè)破產后，債務人、建設工程承包人、抵押權人、購房人等諸多利益主體錯綜復雜，對于購房人來說，最好自然是可以依照合同拿到房子。但是企業(yè)一旦破產重整，處于弱勢地位的個人購房者還能如愿嗎？下面就幾種不同的情況分別探討一下。
一、購房人已經(jīng)付清全部價款
購房人已經(jīng)支付全部房款的情況下，無論房屋是否建成或是否辦理產權轉移登記，根據(jù)2002年最高人民法院《關于審理企業(yè)破產案件若干問題的規(guī)定》中第71條規(guī)定，屬于尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物，不屬于破產財產，購房人可以要求破產管理人轉移房屋所有權，并向房地產管理部門申請變更房屋登記。例如張麗君與寧波東來日盛置業(yè)有限公司與破產有關的糾紛案，法院認為商品房買賣屬于特定物買賣，涉案商品房雖未辦理產權證，但原告已支付全部購房款，應不屬于被告的破產財產，被告應當繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，向原告交付商品房。
但是在實踐中，如果房屋未建成，破產管理人行使合同解除權有可能會得到法院的支持。例如李春暉與浙江華人國際置業(yè)有限公司與破產有關的糾紛一案中，一審法院認為華人公司客觀上已不能辦理竣工驗收手續(xù)，亦不能繼續(xù)履行合同約定的交付義務及配合辦理產權過戶等手續(xù)；又因國際商貿大廈系華人公司主要資產，若對其整體處置，有利于對其重新進行規(guī)劃布局，有利于發(fā)揮其物業(yè)整體功能，進而更有利于維護包括李春暉在內的所有債權人的利益為由支持管理人解除了購房合同。在這種情況下，購房人只能請求賠償損失。
二、雖未付清房款，已經(jīng)交付使用房屋。
雖然購房人未付清全部價款，但是房屋已經(jīng)用于居住，且名下并無其他可居住房屋。根據(jù)現(xiàn)有法律保障消費性購房人的基本生存權的精神，破產管理人不能解除合同而只能選擇繼續(xù)履行合同，購房人可以要求管理人辦理轉移房屋所有權手續(xù)，并向房地產管理部門申請變更房屋登記。
三、購房人尚未付清全部價款，且無使用。
購房人尚未支付全部購房款的，且無使用。根據(jù)現(xiàn)有法律和司法解釋，購房人簽訂商品房買賣合同屬于雙方均未履行完畢的合同，購房人是沒有特殊保護的。在這種情況下，購房人是否能獲得房屋所有權，只能取決于破產管理人是否履行合同。如果管理人根據(jù)《破產法》第18條決定解除合同，雖然購房人可以要求損害賠償，但是只能以普通債權人的身份參與破產分配。
例如湖南高院在鄔義兵、湖南新國置業(yè)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛案二審民事判決書中認為：就211號房屋而言，鄔義兵的付款義務尚未完全履行完畢，新國置業(yè)公司交付房屋的義務尚未履行，根據(jù)《破產法》第18條之規(guī)定，案涉《商品房買賣合同》中關于211號房屋部分應視為已經(jīng)解除。
雖然在這種情況下對購房人很不利，但是購房人并非沒有保護自己的方法。根據(jù)《物權法》第20條，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。”由此可知，預告登記權利人的處分權雖然是消極的，但是可以排除破產管理人對房屋進行任意處分或清算分配的權利，管理人就已做預告登記的房屋可獲利益的途徑只剩下繼續(xù)履行《房屋買賣合同》了。
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